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Nouveauté 2018 : régime d’imposition et option TVA

Depuis le 1er janvier 2018, la loi a dissocié l’option pour le régime réel d’imposition des revenus locatifs (BIC) de l’option pour la TVA.

En pratique, les loueurs en meublé peuvent désormais récupérer la TVA tout en relevant du régime simplifié d’imposition des revenus (micro-BIC).

Etes-vous concerné ?

Tous les loueurs en meublé dont les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € HT sont potentiellement concernés par cette nouvelle mesure.

Néanmoins, le régime réel restera plus intéressant pour la majorité de nos clients, puisqu’il permet de déduire du résultat imposable l’intégralité des charges effectivement supportées dans le cadre de l’activité de location meublée (et plus particulièrement les amortissements, intérêts et frais liés à l’emprunt), mais aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant de nos honoraires.

Le régime micro-BIC prévoit, quant à lui, une évaluation forfaitaire des charges déductibles à 50 % du montant des loyers bruts. Ce régime présente donc l’inconvénient de plafonner le montant des charges déductibles à 50 %.

En revanche, ce régime devient intéressant lorsque le montant des charges est significativement plus faible que les revenus, puisque le loueur en meublé sera toujours imposé sur 50% des recettes (peu importe le montant des charges réellement supportées).

Au niveau de la tenue de la comptabilité, le régime micro-BIC ne dispense pas de toutes obligations puisque les clients choisissant ce régime micro-BIC doivent tenir un livre-journal avec le détail des recettes et une distinction entre les opérations soumises à TVA et celles qui ne le sont pas. Ce livre-journal et les factures doivent être conservés pendant le délai de reprise de l’administration fiscale.

Qu’est-ce que cela implique ?

Le choix du régime fiscal le plus approprié pour votre investissement meublé doit être se faire au regard de votre situation globale.

Il conviendra par exemple de prendre en compte vos perspectives pour cet investissement : la réalisation de travaux importants, une cession ou une nouvelle acquisition… En effet, le régime micro empêcherait toute prise en compte de frais supplémentaires ou du coût de nouveaux emprunts.

Que fait LMPartenaire pour vous ?

L’ensemble des clients LMPartenaire bénéficiera chaque année, sans supplément d’honoraires, d’une étude de son dossier permettant de déterminer le meilleur régime d’imposition.

Si nous identifions que le régime micro est peut-être plus intéressant dans votre cas, nous prendrons contact avec vous afin d’obtenir quelques renseignements complémentaires pour finaliser votre étude.

Suite à cet entretien, nous effectuerons pour vous l’ensemble des obligations juridiques, comptables et fiscales liées au changement de régime fiscal.

 

Bon à savoir : Mise en place du prélèvement à la source

En raison de l’instauration du prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019, l’imposition des revenus LMNP de l’année 2018 sera annulée ce qui rend neutre fiscalement le choix entre régime réel et micro. Les premiers revenus concernés par ce nouveau régime seront donc ceux de l’année 2019.

 

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Pourquoi transformer un bien locatif nu en bien locatif meublé ?

 

Quelles différences entre une location nue et une location meublée ?

De nombreuses règles sont communes en particulier celles qui correspondent à l’accès du logement mis en location.

Les principales différences résident dans l’équipement du bien,  la durée du bail, le dépôt de garantie et le préavis.

Le bailleur doit fournir au locataire les meubles nécessaires à la vie quotidienne.

Depuis le 1er Septembre 2015, un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) définit une liste minimale de meubles à retrouver dans la location meublée :

  • une literie avec couette ou couverture,
  • des volets ou rideaux dans les chambres,
  • des plaques de cuisson,
  • un four ou un four à micro-onde,
  • un réfrigérateur,
  • un congélateur ou à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température maximale de -6°,
  • la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas,
  • des ustensiles de cuisine,
  • une table,
  • des sièges,
  • des étagères de rangement,
  • des luminaires,
  • du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …).

Durée du bail, dépôt de garantie et  préavis :

– Dans un logement nu le bail est conclut pour une durée de 3 ans renouvelable contre 1 an renouvelable pour une location meublée (9 mois pour les étudiants).

– Le dépôt de garantie peut être supérieur dans une location meublée jusqu’à 2 mois de loyer contre 1 mois pour un logement vide.

– Les préavis sont de moins longue durée sur les locations meublées : 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire, contre respectivement 6 mois et 3 mois dans le nu.

 

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Ce type de location permet donc une meilleure souplesse et flexibilité d’exploitation.

Elle présente surtout des avantages fiscaux et de rentabilité :

– Une rentabilité supérieure avec des loyers pouvant être majorés en fonction de la localisation et de la surface du bien

– Contrairement à la location nue, les revenus tirés de la location ne sont pas considérés comme du foncier mais en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de bénéficier d’une solution fiscalement attractive :

* pour le statut de loueur en meublé non professionnel (revenu annuel inférieur à 23 000 € par an), vous pouvez choisir entre l’imposition sur seulement 50% de vos recettes ou le régime réel qui permet de déduire toutes les charges afférentes au bien (intérêts de l’emprunt, travaux…) et en utilisant l’amortissement année par année pour arriver à un résultat faiblement fiscalisé.

 

Que représente la transformation d’un bien locatif nu en bien locatif meublé ?

Le passage du nu en meublé est possible en réalisant des formalités juridiques et déclaratives. Il est également important de s’interroger sur la faisabilité du projet en fonction du profil de chaque investisseur.

 

Notre équipe d’expert vous conseille et étudie votre situation afin d’optimiser votre fiscalité et votre rentabilité et de vous proposer le choix le plus adapté.

LMPartenaire vous accompagne dans la transformation d’un bien locatif nu en meublé

Vous souhaitez en savoir plus et souscrire à nos offres ? Contactez notre équipe :

04.89.73.04.91 – contact@lmpartenaire.fr

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Transformation d’un bien locatif nu en bien locatif meublé

 

Découvrez notre offre de transformation d’un bien locatif nu en bien locatif meublé

Vous êtes investisseur dans un bien locatif nu ou en loi Scellier/Robien et vous arrivez à échéance de ces dispositifs fiscaux. Une optimisation de votre placement est possible :

Le passage en location meublée présente un fort intérêt afin de bénéficier d’un régime fiscal privilégié et d’accroître la rentabilité de votre investissement.

LMPartenaire vous accompagne dans la transformation d’un bien locatif nu en meublé au travers des missions suivantes :

Mission juridique
– Déclaration de début d’activité (P0i) ou de modification d’une activité préexistante (P2/P4i)
– Analyse de l’adhésion éventuelle au CGA

– Évaluation du bien avec le CGPI

– Validation de la faisabilité juridique et fiscale du passage en location meublée :
* simulation personnalisée des conséquences fiscales du non passage en meublé
* vérification du règlement de copropriété
* audit des trois dernières déclarations de revenus
* réalisation des déclarations administratives préalables (si location saisonnière)
* assistance pour la rédaction du bail d’habitation meublée (modèle de bail)

 

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4 pistes pour vous constituer un patrimoine immobilier

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